潘春晖 商业地产行业洗牌 新趋势下天津商业如何把握机遇

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在经历了2020年实体商业的崎岖发展之后,2021年迎来了商业地产的新时代,消费习惯的改变,数字营销的爆发,新业态的蓬勃发展...经过这次洗牌,商业地产充满了机遇和挑战。

2021年4月8日,Winsor网络城市沙龙在天津鲁能城市购物中心硬石餐厅成功举办。沙龙以“商业新时代的变与不变”为主题展开讨论,探讨了天津实体商业如何在“变”与“不变”中寻找特色商业路径。

本次沙龙聚焦三大主题。从天津商业市场的新机遇,洗牌后的实体商业如何创新运营,线上线下融合的趋势,与会嘉宾分享了自己的实践经验和观点,为本次沙龙增添了丰富的亮点。

主题一

结合国内实体商业趋势

2021年天津商业市场存在哪些新机遇?

爱琴海集团天津市总经理董越

到春节前,爱琴海的运营已经恢复到97%左右。我认为,和其他地区的商业发展相比,天津还有很大的发展空,比如资源整合、平台搭建。作为天津的商业从业者,我的经验有两点。一是继续围绕人民货场运营;第二,创新,尤其是对于社会互动和消费。今年天津募投的项目很多,大部分分布在周边地区,但无论项目如何定位,都必须满足新兴市场需求。

天津鲁能城市购物中心总经理刘世春

在我看来,变与不变没有绝对的界限,商业主要是在变与不变之间切换:现在市场越来越精细化,营销手段越来越精细化,可能会转变为理念、思路、营销手段。因为客户的需求变了,整个会场也变了。不变的可能是做好产品、服务、商场,这是商业的本质,根本不变。通过这种变化和不变,最终有可能达到整个商场慢慢恢复和壮大的阶段。

融创中心负责人卢颖

疫情后的经济复苏,今年将集中在天津商业市场。消费行为会比去年活跃很多,尤其是体验消费。今年,短途出行带动的中小节假日将迎来一波小高潮;

随着国货的崛起和品牌信心的增强,许多本土零售品牌将迎来快速增长。在新赛道的布局上,天津有机会抓住新品牌的机会;

夜经济已经在天津的商业市场扎根,消费者养成了夜市的消费习惯。对于区块型企业来说,这是每年不容错过的夏季黄金季节,也是2021年天津企业需要抓住的机遇。因此融创中心将于5月在儿童教育娱乐区开街;啤酒节夜市将于7月举行;9月,项目中的酒吧街即将开业,这是我们今年要牢牢把握的夏日黄金期。

金隅滨海嘉品商城总经理冯敏

对于天津的商业市场来说,今年是机遇与挑战并存的一年。从机遇来看,疫情开始后,购物中心做出了更多主动或被动的调整,包括线上线下结合、会员流量管理等诸多创新举措。天津滨海金域嘉品商城作为筹备开业的项目,位于滨海核心区,周边住宅、商业成熟度高,核心客户消费能力强。本项目定位最适合家庭需求的具有购物功能的社交空房间。在社区运营方面,项目也将更加聚焦周边核心客户,更加关注私域,为会员提供额外服务,在场景营造、生活美学空方面进行更多尝试。

天津津南五岳广场总经理李

2021年,我们有市场机遇、政府政策等良好的外部环境。一方面,天津市相关政府部门为企业经营和业务发展创造了非常好的环境。另一方面,这次市场洗牌后,所有新项目的开业,其实是市场资源和品牌资源的快速振兴。

在内部环境中,更大的动力来自于企业对自我管理提升的研究。随着市场环境、客户群、消费心理、消费习惯的变化,需要重新审视项目定位,重新规划业务业态,打造优势业务业态,创新营销,细化运营管理,全面提升项目核心竞争力。

天津天河城副总经理徐琪

2021年,天津的市场既有机遇,也有挑战。说到机会,疫情的影响逐渐减弱,大家对市场充满信心。这从目前的市场表现可以看出,这是一个积极的影响。今年天津新开的购物中心差不多有十家。这首先是一个机会,因为只有我们把整个市场做大了,才会有更多的品牌来天津;同时,这也是一个挑战。新开业的购物中心的增加将分流更多的顾客,引发更激烈的市场竞争。所以,想要在购物中心脱颖而出,还是需要“改变”,这是一个永恒的主题。业态、档次、服务、运营、推广的创新一直是我们购物中心可持续发展的关键,也是我们一直在研究的课题。

哲品华北总经理韩淑华

在十几年的发展中,哲品经历了商业业态规划的不断变化,意识到商业投资不易,需要对品牌和很多行业业态有很好的了解,否则无法成功匹配。其实从业务设计开始,就要想到未来的模块化变革。企业要想跟上时代的变化,就必须有重新规划硬件条件的基础。此外,体验和服务也很重要。此外,业务需要与品牌共同成长。哲品利润低但租金成本高,希望在业务上给予中国原创和国产品牌一定的支持。

TOP TOY首席产品官景超

近年来,万超市场发展迅速,保持了每年净利润的增长。2020年12月18日,TOP TOY首次开店,三天业绩突破75万,客流量近4万人次。当一个形象或一个产品能够与消费者产生情感链接时,就可以称之为“IP”。在这个层面上,TOP TOY顺应了消费者越来越多的情感需求,利用线下空让这些消费者看到自己喜欢的形象,给他们充分的选择自由。随着消费者意识的觉醒,会有更多的想法和消费需求,与品牌的创造力发生碰撞,从而生产出更多的产品,进化出独特的想法和品味。

主题2

在经历了疫情的消退之后,

2021年天津实体商业会有哪些“变化”和“不变”?

天津鲁能城市购物中心总经理刘世春

我一直在想,2021年的实体商业会变成什么样?哪些是不变的?我认为,对于整个商业来说,不变应该是商业的基础,我们在商业上的初衷和使命是不变的。有什么变化?变化可能是多种形式的业务。一点都没变,只是形式变了。只有把握好商业的本质和初心,才能携手迎来新时代。

叶华,凯德商城天津湾总经理

疫情过后,对项目的影响是从零售到社会化、休闲娱乐。就“三个转变”而言,我们内部的整个团队也会随之改变。总的来说,凯德置地2018年和2019年的续约率达到了67%,2020年疫情将至,团队各个部门都感到压力很大。

2月份,我们开始做消费者调查,目的是找出真正的消费者需求。在这个项目中,凯德兰德对C端的研究做得非常好:不断研究C端,了解C端不断的分层和分组,研究身边有什么样的消费者,如何让他们持续消费。

于燕婷,天津陆家嘴中心总经理

疫情期间,我们也有困难,但6楼新建了一个街区,这是疫情后的一些变化。除了好的餐饮,还需要给大家带来一个好的购物环境,让大家体验和享受,这是未来实体商业要改变的一个方向。我们的酒吧位于7楼楼上,与购物中心的融合开创了一个小先例,在高楼层开创了新的业态,真正带动了商场的活力。疫情过后,我们也有同样的地方,那就是我们最初的经商意向和对客户、对商家的热爱没有改变。

天津秀谷汇总经理高

对于2021年来说,商业市场的变化主要包括消费习惯的变化、商品的回购率、市场运行的两极分化、人才优势的明显和外部竞争的残酷等。这些变化将直接导致购物中心商业模式的改变。首先,我们必须努力满足更广泛的消费者的需求,包括设计、品牌介绍、商业理念、营销,以及不同时期对消费者的不同营销处理。我们还必须积极拥抱创新,更快、更有效地利用资源。此外,立足市场,需要“不变”的是服务消费者,满足消费者,不断形成优质产品,强化核心业务能力,不断提升专业性,满足消费者需求。

泉华集团董事长潘春辉

实体商业面临着激烈的竞争,如何在体制机制、客户体验、营销模式等方面创新突破是关键。我们集团有两个知名品牌,一个是全业昌,一个是中原百货,都是中国的“老品牌”。特别是劝业场,是天津的地标,是天津人的情怀,是天津市政府的形象。近年来,许多新的商业实体在天津成功发展,繁荣了天津的商业。我们愿意张开双臂,欢迎大家与叶全、中原合作。如果权叶昌能创造新的辉煌,那是我们对商业的贡献,很有意义。滨江路是核心商务区,客流不缺。传统百货缺乏内容,需要服务升级。全业昌具有得天独厚的区位优势、百年历史文化底蕴、全国范围的品牌影响力。我们有信心与大家一起打造这个“老字号”品牌。

SG环保音乐创始人齐远

多年来,我们一直在研究如何利用音乐为商业空创造一个听觉上的“软环境”,让消费者感受到一个合适的听觉环境,从而延长他们在商业空的停留时间,增加可能的消费。

音乐风格也需要适应商家之间的定位和变化空。比如恒隆开始追求年轻,太古里也想新潮,这些需求只是音乐,可以第一时间给商业空带来体验。

我们仍在发展音乐。除了作为背景音乐,能否帮助购物者在不久的将来更好地增加品牌与会员之间的互动?如果能在购物中心空利用音乐不断增强品牌与会员之间的互动,那么音乐的价值就会体现得越来越好,甚至成为商业领域性价比最高的“音乐IP”,从而实现音乐营销。

天津津南五岳广场总经理李

我们做生意的初心不会变,我们做生意的经营理念不会变,确保财产所有权不断增值的最终目标不会变。有什么变化?经过去年的行业寒冬,2021年迎来了商业的春天,但面对市场的快速变化,我们的任务更加艰巨,还有很多方面需要改变。首先,在管理方面,管理策略要改变,管理模式也要改变。未来要创新改变原有的玩法,创新空之间的价值、消费价值和合作模式。其次,消费者对美好文化生活的追求逐渐放大。消费升级不仅是价格的变化,也是商品的变化。最重要的是消费者进入购物中心后沉浸式体验的提升。消费者对多样化服务体验和场景化社交体验的需求将越来越受到重视。因此,场景体验的价值需要改变,也需要创新和提升。

天津上河城总经理刘强

其实实体商业面临的“变”和“不变”有三个关键词:一个是客户,一个是我们让客户重新购买的理由。第二,不变的是硬件,变的是思路。如何让顾客有更多去商场的想法,就要改变以前的思维。第三,改变的是商店和商家,而不是商场。后疫情时代洗牌后,一些自我生存能力较差的小品牌,辍学率较高。今年,实体业务正在复苏。如何为签约的商家服务,让他们在生意中更好的经营和盈利,是一个不变的理念。

主题3

线上线下融合已经成为新商业时代的发展趋势

购物中心和品牌所有者在这方面会做哪些尝试?

天津中冶何玥总结经理王辉

任何东西在你期待的时候开花,在你得到的时候枯萎。如今,很多线上渠道都在尽力提高效率,缩短交易环节和时间,让消费者感到方便,但也缩短了他们在拿到东西之前所期待的“绽放”阶段。因此,我们在提升消费体验的同时,也要考虑顾客心理体验的提升,尽可能增加互动场景,增强互动界面,让消费过程更美好。

我们正在努力创新客户服务体系,线上线下结合,做一所“油菜花学院”。这不是一个传统的提供优惠的平台,而是让更多的消费者参与进来,共同创造新的玩法,激发生活灵感,增加更好的体验。我们的很多社区和利益集团都是由客户来管理的,所以我们会根据每个人的利益来开发服务和产品。我们现在正在做的事情非常有趣,活动也很多,这可能是我们未来大力拓展的一种方式。

叶华,凯德商城天津湾总经理

我们现在正在做自己的体验和线上线下。我们认为数字化资产化是必要的,收益非常好。分享几个优秀的内部案例。比如如何从线上到线下?在过去的春节里,我们制作了一部交响乐并在网上宣传。很多家长让孩子参与,参与的过程带动了线下教育培训的销售;比如网上销售的时候,要提前培训导购员。第三,要赶上好时代,要不断变革创新,不要怕困难。

天津印象城总经理银华

就线上线下而言,银华认为,没有纯粹的线上或纯粹的线下。从客户需求端,也就是C端来说,线上线下都会融合,没有人会单纯的线下或者线上消费,不同的人会有不同的表现。

线下实体商业企业很难上线,只有专业的大型商业企业才能实现。同时,线下上线更倾向于为商家提供线下引流和推广宣传。

体育公园总经理王小玮

我们做体育空运营多年,对体育行业有很好的了解。

目前国家政策大力支持全民健身,人们对运动和健康的需求越来越高,但运动空的数量相对较少,导致人均运动面积特别低。

因此,我们希望在商务空房间中将运动空房间与运动休闲房间相结合。这样做,一方面丰富了商业空的格式;另一方面,增加了运动空的空间。让整个商业空拥有泛体育、泛运动的基因,为商业空的发展提供新的方向。

哈尼路童梦王国副总经理李文文

2020年受疫情影响,2019年行业恢复水平最高将达到70%左右,要到今年清明节小长假才会恢复。2020年对整个行业来说是历史性的一击。疫情过后,市场呈现出从今年上半年开始的后疫情时代儿童消费的具体市场表现。

疫情过后,一种新的家庭消费模式逐渐形成,花大量时间引导顾客消费的习惯已经改变。其实行业很难线上线下融合发展,因为我们注重线下体验,但现在线上营销逐渐成为主要的营销方式,实体店不再专注于销售产品,而是专注于提供体验。

于天津执行总裁金鑫

在中国几千年的文化中,教育一直是人们生活中不可或缺的一部分。我一直认为做教育一定要线下做。但是由于疫情的原因,我们受到大趋势的影响,开发了线上课程,但是没想到收获很大。由此发现,线上线下必须结合。线上线下教育的结合应该是关注的重点。线上教育突破地域界限和时间的限制,线下教育提供精准优质的服务。纵观近几十年的国内教育市场,从最早的教材、名师、名堂,逐渐演变到现在的以学生为中心,针对孩子的成长需求开发专业、丰富的课程内容,为不同年龄段的孩子给家长带来惊喜。就教育而言,有必要改变。改变的是我们的思维、提升方式和教学方式,不变的是我们最初对教育的意向和感受。

此外,在本次沙龙中,英智华北区副总经理雷蒙带来了智能平台业务案例分享。他认为,疫情过后,购物中心数字化转型迫在眉睫,线上布局和智能平台成为购物中心必然的管理和运营手段。

首先,孟磊分享了赢家的科技数字智能解决方案。目前,购物中心有三套标准:

首先是云业务管理系统。作为新一代的业务管理系统,云业务管理最大的亮点在于,在“传统ERP”的基础上,结合“品牌/业务大数据”+“BI分析”的能力,构建投资运营场景的数字化智能系统。商场智能化是未来10年的必然趋势,实现商场智能化的关键是具备行业内大数据的构建、分析和应用能力,让系统真正赋能招商运营,从而提高企业招商运营效率,实现业绩和资产价值的提升。

同时,与传统的基于工具的业务管理系统相比,云业务管理系统在交付周期、使用价值、后期应对业务升级所需的产品迭代效率等方面具有明显优势。

二是智慧客流系统;该系统是一套包含客流统计和分析功能的分析系统,可以指导门店级运营。三是在线营销系统,是一种具有CRM功能的营销工具和营销服务。购物中心基于微信小程序,具备线上+线下全球营销能力。

《商业地产观察》原稿

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